Проектирование включает эскизное проектирование и разработку рабочей документации. На начальном этапе архитектор активно взаимодействует с заказчиком; первый вариант эскизного проекта выполняется за две-три недели. Затем клиент должен осмыслить будущее жилище. Зачастую архитектору приходится преодолевать заблуждения застройщика, часть которых вызвана привычным городским укладом жизни. Например, клиент может забыть о технических и подсобных помещениях (котельной, прачечной, кладовых), не предусмотреть пространство для труб, насосов, трансформаторных подстанций, эвакуационных лестниц, то есть об оборудовании, выведенном за пределы квартиры. К сожалению, опыт эксплуатации частных домов проанализирован недостаточно, поэтому очень важно прислушиваться к рекомендациям авторов проекта. Иногда заказчику трудно представить дом в полном объеме по поэтажным планам, разрезам и фасадам, из-за чего он не до конца понимает архитектурный замысел или настаивает на заведомо ошибочном решении.
Пояснения и суждения, высказанные клиентом в процессе эскизного проектирования, позволяют архитектору понять его образ жизни, эстетические и функциональные предпочтения. Конечно, с некоторыми требованиями зодчий может и не согласиться. Для разъяснения своей позиции, а также для демонстрации трехмерных моделей будущего здания архитекторы используют различные способы визуализации — от традиционных перспективных изображений и макетов до анимационных роликов. Участие в разработке эскизного проекта помогает заказчику оценить свой финансовый потенциал. На утвержденный вариант дома составляется предварительная ведомость материалов, после чего приступают к поиску подрядчиков.
Условия выполнения эскизного проекта включаются в общий договор или оговариваются в отдельном соглашении. Их стоимость может достигать 30—40% от общих затрат на проектирование, нередко предусматривается оплата авансом.
Обязательный пакет рабочей документации, как правило, состоит из архитектурной и конструктивной частей, разделов, посвященных системам водоснабжения и канализации, отопления, вентиляции. Также в него входит общая схема энергоснабжения. Окончательный проект разводки электросетей и инженерных коммуникаций выполняется после подготовки дизайн-проекта, предусматривающего размещение мебели, установку санитарно-технических, отопительных приборов и т.п. Если отложить его на неопределенное время, то переделка рабочей документации неизбежна.
Практика показывает, что лучше заказывать полный проект дома. Установка новых или модернизация существующих инженерных систем в уже построенном здании приводит к нарушению уклада жизни его обитателей и требует серьезных моральных и материальных затрат.
Отметим, что индивидуальный проект — интеллектуальная собственность его создателей. Передача проектной документации третьим лицам без согласования с проектировщиками является нарушением Закона «Об авторском праве и смежных правах» и может иметь досадные последствия.
На ошибках строителей…
Что касается поиска строителей, то при всем многообразии предложений частные заказчики вынуждены выбирать между «дешевизной», непредсказуемым качеством, отсутствием гарантий (нанимать бригады шабашников) и рыночными ценами, квалифицированным исполнением, закрепленными в договоре подряда обязательствами, то есть обращаться в строительные организации с хорошей репутацией. Разумеется, существует небольшая вероятность того, что «самостийные» бригады реализуют проект на удовлетворительном уровне, но стоит ли рисковать, учитывая общий объем вкладываемых средств? Рабочие из стран СНГ не несут ответственности за результат своей деятельности, и при несоответствии произведенных строительных работ действующим нормам, а также при аварии будет невозможно найти виновных. Более того, Закон «Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области» указывает, что ответственность за нарушение норм и правил, использование некачественных строительных материалов, отступление от утвержденной проектной документации несет индивидуальный застройщик, если иное не предусмотрено договорами.
Существует несколько способов поиска строительной организации. Можно воспользоваться услугами проектно-строительной фирмы, которая разрабатывает и реализует проекты. Другой вариант — следовать рекомендациям проектировщиков из частных мастерских, которые, как правило, работают с надежными партнерами. В любом случае лучше познакомиться с несколькими кандидатами — осмотреть возведенные дома, оценить сметные предложения, поинтересоваться наличием лицензий и других разрешительных документов.
В договоре подряда заказчик и строительная организация оговаривают условия проведения, оплаты и контроля качества строительных работ, взаимные права и обязанности, штрафные санкции, процедуры разрешения спорных ситуаций и многое другое. В качестве приложений этот документ обязательно включает сметный расчет, график выполнения и финансирования работ, перечень актов скрытых работ и пр. Заметим, что составление детализированной и максимально точной сметы возможно лишь при наличии полного комплекта проектной документации. Перед утверждением сметный расчет всегда согласовывается с заказчиком.
Дом без долгостроя
Специалисты считают, что загородный дом нужно построить, подключить к отоплению и прочим системам за один строительный сезон. Земляные работы начинают в конце апреля или в мае, к середине сентября возводят крышу, до наступления холодов устанавливают необходимое инженерное оборудование, а отделочные работы выполняют зимой. Таким образом, возведение дома занимает полтора года. Консервация недостроенного здания потребует существенных затрат, причем за зиму строительные конструкции все равно частично разрушатся. Продолжать сооружение дома в холода также нежелательно — качество работ снизится, а расходы значительно возрастут.
Не секрет, что долгострой способен превратить жизнь заказчика в кошмар с продолжениями. Чтобы возведение загородной резиденции проходило четко по графику, необходимо заранее учесть продолжительность подготовительных этапов и тщательно продумать последовательность действий. Эскизное проектирование занимает от одного до трех месяцев, подготовка рабочей документации в зависимости от количества разделов и сложности здания — полтора-три месяца. На изучение проекта, составление сметы подрядчику потребуется от двух до четырех недель. В общей сложности на подготовку к строительству уходит не менее четырех месяцев, поэтому лучше приступить к ней заранее.
